Fiche d’information prix-prestations : de quoi s’agit-il ?

Syndics : une fiche d’information obligatoire dès le 1er janvier 2022

Plusieurs textes ont été pris pour réformer le droit de la copropriété. Parmi ceux-ci figure l’arrêté du 30 juillet 2021 publié au Journal officiel le 9 septembre 2021. Cet arrêté fait obligation aux syndics professionnels de fournir, à partir du 1^er janvier 2022, une fiche d’information standardisée aux copropriétaires faisant état du prix et des prestations qu’ils proposent. Cette fiche doit être remise avec le projet de contrat de syndic. Mais, quelle est l’importance de cette fiche ? Quel en est le contenu ? À quelles sanctions s’expose le syndic qui ne respecterait pas cette obligation légale ? Voici le nécessaire à savoir sur la fiche d’information !

Quelles sont les missions et obligations du syndic ?

Si vous détenez un logement dans un bien immeuble partagé par plusieurs propriétaires et acquis à l’aide d’un crédit immobilier ou non, vous avez nécessairement un représentant légal qui se charge des formalités administratives et de la gestion financière de la copropriété. Professionnel ou non, le syndic est tenu de remplir un certain nombre de missions. Il doit également se soumettre aux exigences légales que lui confère le contrat de mandat.

Les missions du syndic

Le contrat de mandat conclu avec les copropriétaires permet au syndic d’exercer son mandat pendant 3 ans renouvelables. Toutefois, le contrat peut être rompu avant le terme prévu. Pendant son mandat, le syndic est appelé à prendre en charge la gestion des parties communes (couloirs, cours, ascenseurs, parcs et espaces verts, corridors, canalisations, coffres, piscines…). Il prend les mesures nécessaires pour garantir à l’ensemble des propriétaires la bonne jouissance de ces parties communes.

Il a également pour mission d’assurer le bon usage et le bon fonctionnement des équipements et installations qui profitent aux copropriétaires. Pour ce qui est de la paperasse, le syndic est chargé de :

Organiser et tenir les différentes assemblées générales ;

Gérer les sinistres ;

Procéder aux recouvrements ;

Contrôler et suivre les travaux de restructuration ou de rénovation ;

Gérer les aspects administratifs, comptables et juridiques indispensables pour le bon fonctionnement de la copropriété ;

Gérer le personnel travaillant.

Les obligations du syndic de copropriété

La loi fait obligation au syndic de :

Prévoir une garantie financière qui permettra, en cas de faillite, de rembourser les investissements de la copropriété ;

Souscrire une Assurance Responsabilité civile professionnelle qui couvrira la réparation des dommages causés aux tiers ;

Posséder une carte professionnelle dont la demande doit être adressée à la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) ;

Respecter la rédaction du contrat qui doit être conforme au modèle du contrat type exigé par la loi ALUR.

Ce contrat doit détailler de façon précise et synthétique les tâches que le syndic inclut dans le forfait annuel et les prestations qui ne pourraient être facturées dans le forfait annuel. Une autre obligation s’est ajoutée aux précédentes, rendant obligatoire la fiche d’information prix et prestations proposées. Pourquoi le législateur a-t-il senti le besoin d’instaurer cette fiche ? Voici l’utilité de cet outil de comparaison !

Fiche d’information du contrat de syndic : en quoi est-elle importante ?

La fiche d’information sur les prix et prestations est une innovation issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Elle est apparue avec l’ordonnance ‘’copropriété’’ prise en date du 30 octobre 2019. Officiellement entrée en vigueur depuis le 1^er janvier 2022, cette fiche se présente comme l’outil qui permet aux copropriétaires de mettre en concurrence les syndics entre eux pour arriver à faire le bon choix.

Selon cette réforme, toutes les fois où un syndic sera amené à proposer un contrat de syndic à une copropriété, il devra fournir un contrat qui respecte les exigences dues au contrat type ALUR. Aussi, il devra obligatoirement annexer à ce contrat une fiche d’information type qui vise à renseigner les copropriétaires dans les moindres détails sur les prestations proposées par le syndic et les tarifs qui y sont associés. C’est une obligation qui vient simplifier la tâche aux copropriétaires puisqu’avant son entrée en vigueur, il n’existait aucun document pouvant leur permettre d’avoir une idée précise des prestations et prix des syndics.

Auparavant, en cours de mandat, le syndic s’autorisait certains écarts sachant qu’il ne lui était guère exigé de donner des informations sur les tarifs qu’il appliquait. Désormais, avant la conclusion d’un contrat de mandat avec un syndic, les copropriétaires peuvent au préalable avoir accès à un document résumant les missions proposées et les tarifs y afférents.

Il s’agit là d’une aubaine qui vient rassurer les copropriétaires, car ils pourront facilement se prononcer sur les difficultés qui subviendraient éventuellement lors de l’exécution du mandat accordé à un syndic. Cette fiche offre alors une meilleure transparence sur les actions du syndic.

Quelles sont les informations devant figurer sur la fiche d’information jointe au contrat type ?

Ayant pour but d’apporter plus d’éclaircissement aux copropriétaires sur les offres des syndics pour la gestion de leurs résidences secondaires ou principales, la fiche d’information doit nécessairement contenir :

Les éléments tels que la dénomination sociale du syndic, le numéro matricule du syndic, la personne titulaire de la carte professionnelle… qui permettront de facilement identifier le syndic et les principaux éléments qui permettront d’identifier la copropriété dont notamment le numéro d’immatriculation et éventuellement le nombre de lots de la copropriété ;

contrat de syndic

L’ensemble des prestations obligatoires du syndic et le contenu des prestations optionnelles, c’est-à-dire les missions non comptabilisées dans le forfait-tarif applicable ;

Les réunions avec le conseil syndical et les visites supplémentaires hors forfait qui peuvent être rémunérées ou pas ;

Les prestations relatives aux travaux et à la gestion des sinistres ;

La facturation des prestations liées à la tenue d’une assemblée exceptionnelle demandée par un ou plusieurs copropriétaires suite au non-respect de leurs droits ;

La tarification des prestations de règlement de litiges et contentieux et les frais de recouvrement.

S’agissant des frais et honoraires du syndic, leur tarification ne doit pas dépasser le plafond prévu par la loi. Pour ce qui est du prix lié à l’établissement d’un état daté, il est fixe et ne doit pas excéder 380 € TTC.

Le contenu de la fiche d’information peut-il être modifié ?

Considéré comme l’inventaire des prestations et tarifs proposés par un syndic, cette fiche oblige le syndic à détailler dans les moindres détails comment il facture une prestation. Cela permet aux copropriétaires d’avoir sur un seul et unique document les éléments essentiels de comparaison pouvant lui permettre de faire le choix idéal.

Il convient de rappeler que le contenu suscité doit scrupuleusement être respecté par tout syndic. Contrairement au contrat type, les syndics n’ont pas le droit de modifier les informations qui doivent être inscrites sur la fiche d’information. Il leur est fait interdiction d’un quelconque retranchement ou ajout de paragraphes.

Le modèle établi doit alors être suivi à la lettre par tous les syndics. Bien évidemment, les données à comparer varieront d’un syndic à un autre puisqu’elles faciliteront leur mise en concurrence. C’est une réglementation qui avantage doublement les copropriétaires. D’abord, le syndic ne peut plus doublement facturer ou surfacture ses prestations. Ensuite, les copropriétaires ont désormais à leur disposition un outil facilitant les négociations.

Certaines copropriétés sont gérées par des syndics bénévoles. Il faut alors se demander si la loi les oblige eux aussi à joindre une telle fiche à leur contrat de syndic.

Un syndic non professionnel peut-il être soumis à cette exigence légale ?

Depuis juillet 2020, lorsque les copropriétaires élisent un syndic bénévole, ce dernier n’est pas obligé de présenter un contrat de syndic type comme imposé aux syndics professionnels. Une copropriété peut alors choisir un syndic sans qu’il ne soit dans l’obligation de fournir une fiche d’information prix-prestations bien que cela les expose à une mauvaise gestion du bien partagé.

Quelles sont les sanctions prévues en cas de non-respect de cette obligation ?

Depuis le 1er janvier 2022, les syndics professionnels qui n’auront pas remis une fiche d’information sur leurs prix et prestations se verront sanctionnés par la loi. Il s’agit d’une sanction financière pouvant aller jusqu’à 3000 € pour les personnes physiques et 15 000 € pour les personnes morales. Mais avant que le syndic soit condamné par le tribunal à une telle amende, il est important que la preuve qu’il n’a pas fourni ladite fiche soit apportée par la partie qui réclame sa condamnation.

En revanche, la non-remise de cette fiche d’information par le représentant légal des copropriétaires ne peut être assimilée à un acte fautif. Étant donné que la non-remise de la fiche d’information n’est pas considérée comme une faute, le contrat de mandat ne saurait être annulé.

Quelles sont les conséquences liées à l’établissement d’une fiche d’information sur les tarifs et prestations du syndic ?

Puisque vous avez déjà souscrit la meilleure assurance de crédit immobilier pour acheter votre part de copropriété, vous devez savoir ce qui vous profite le plus dans la nouvelle réforme sur la fiche d’information. La première conséquence d’une telle obligation réside en ce que les copropriétaires sont mieux outillés pour faire face aux différentes offres des syndics et pourront facilement opter pour la meilleure.

Quant aux syndics, ils auront plus de tâches administratives à effectuer puisqu’ils devront rédiger le document tout en respectant le modèle de fiche d’information préétabli ; sans quoi, ils s’exposent aux sanctions. Étant donné que le tarif horaire est maintenant encadré et fixé, il est fort probable que les tarifs habituels subissent une augmentation. En se basant sur le tarif horaire unique, les syndics peuvent désormais exiger des tarifs horaires plus chers. Cela constitue un point très avantageux qui favorise en grande partie les syndics.

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